经济基础决定上层建筑，民法不可无视社会主义市场经济的要求而自说自话。如果说民法典合同编兼顾中国国情和世界市场的运行规则，那么，民法典物权编则更多的是反映、固定中国特色社会主义基本经济制度和市场经济体制的内在要求。民法典物权编必须遵循的指导思想是：坚持正确的政治方向，走中国特色社会主义法治道路；适应中国社会改革、前进的现实，满足中国社会生活对于物权制度的实际需要；贯彻落实《中共中央对于全面深化改革若干重大问题的决定》《中共中央国务院对于完善产权保护制度依法保护产权的意见》及《对于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，将其中有关物权的政策转化为法律制度及具体规则；对于现行物权法及其他单行法有关物权的制度及规则与民法典物权编之间的关系，执行既不推倒重来，也不照单全收的方针。
将与物权相关的重大改革政策法律化
民法典物权编坚持国家所有权、集体所有权的基本制度，在此前提下，应当尽可能多地设置物权的种类，至少包括居住权、典权和农村土地“叁权分置”下的农村土地权利等物权类型。按照“叁权分置”的政策构想，农村土地权利可分为土地所有权、土地承包权和土地经营权叁类。土地承包权源自土地所有权，土地经营权源自土地承包权，即农户的土地承包权为土地经营权的“母权”。在法理上，农户的土地承包权被视为民法上的“物”，该“物”之上存在着“所有权”，该“所有权”就是土地经营权的“母权”。
土地承包权和土地经营权的设立和转让，事关农户或其他取得该权利之人的重大利益，尤其关系农民的生存问题。为了确保农民利益不受侵犯，为了善意第叁人免受不测的损害，对于土地承包权和土地经营权的设立和转让应当采取登记生效要件主义，即土地承包权和土地经营权非经登记不得设立、转让，以避免采取登记对抗主义甚至登记可有可无的模式而可能给农户带来的损害。这样的改革具有现实可行性，因为全国农村正在扎实开展土地登记工作，土地承包权和土地经营权的设立和转让予以登记不再困难。
相应的改革也应体现在地役权设立制度上。现行法上的登记仅为对抗善意第叁人的模式需要反思：第一，地役权只是问题解决中可供选择的一种途径，不排斥当事人选择债权的方式，甚至友情等非法律的路径。对于粉刷外墙、整修栅栏等事项的处理，需役地人若嫌登记麻烦，完全可以通过与供役地的权利人订立借用或租赁等合同，从而享有债权的方式，以达到目的。因此，以登记烦琐为由反对登记为地役权生效要件的模式，有因噎废食之嫌。第二，把登记作为地役权的对抗要件，使得现行法上的物权变动模式过于多样化，即使是基于民事法律行为的物权变动模式也不统一。鉴于多样化不利于人们对法律的理解和掌握，除非不得已，应当以统一化为目标。既然民法典物权编总的精神是基于民事法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件，那么，个别物权只在具备足够充分且正当的理由时才设置例外，这才符合逻辑。第叁，应当正确估计登记为地役权设立的生效要件对于减少纠纷、有利于交易安全等方面的积极作用。有鉴于此，民法典物权编应采取登记为地役权设立的生效要件的模式。
对于“川气东送”、“南水北调”、叁峡输电线路的安装等工程，若采取地役权模式解决利用沿途土地的权利，就面临着土地权利人不同意签订地役权合同的危险。欲突破沿途土地权利人拒绝签订地役权合同的障碍，保障地役权肯定设立，以满足国民经济发展和保障国家战略安全，可有两条路径：一是规定强制缔约制度；二是设置法定地役权制度。因此，民法典合同编可规定强制缔约制度，民法典物权编则应设计法定地役权类型。
虽然继续保持物权法定主义，但须避免其僵硬化，仅使具有一定的物权效果即可符合社会需要的，得依个别具体情形，赋予若干物权效力。承认习惯法甚至习惯可以创设物权，当依习惯法生成新的公示方法时，即使认可依习惯法生成的该种物权，也无须担心物权法的公示原则会被破坏。并且，这样还会克服物权法定主义无法适应经济交易关系的发展、无法满足现实生活对新种类物权的需要的弊端。
对其他物权法律制度的修改、补充和完善
现行物权法第142条正文对于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”的规定，对于澄清土地权利与建筑物、构筑物及其附属设施的物权之间关系的理念，形成适当的房地产权属理论，正确裁判房地产案件，都具有不可或缺的重要作用，其基本理念应被民法典物权编承继。因为建筑物、构筑物及其附属设施的所有权不可能凭空孤立存在，必须以土地权利作为自己的正当根据，否则构成无权占有。同时也须注意，房地权属的确定与变动原则上一体，不应仅限于建设用地使用权人建造建筑物的场合，非建设用地使用权人在建设用地上建造建筑物，在基于合作建房合同（约定建造一方仅仅取得使用建筑物的债权）、出于为建设用地使用权人谋利益的目的等情况下，建筑物的所有权也应归属于建设用地使用权人。
在登记为不动产物权变动的生效要件主义下，登记发生现行物权法第16条第1款规定的效力，即发生权利正确性推定的效力，结合现行物权法第106条等条款的规定解释，也可以说它承认了不动产物权登记的公信原则、公信力。不过，现行物权法第16条第1款的表述没有准确地显示出这样的意义，有必要改进，民法典物权编在确立不动产物权登记具有权利正确性推定的效力、公信力时，应当这样设置条文：“如无相反证据，不动产登记簿是确定物权归属和内容的根据。”
现行物权法第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第叁人。这一表述，未明确生效要件，给司法和仲裁带来困扰。有鉴于此，民法典物权编应明确船舶、航空器和机动车的物权变动以交付为生效要件、登记为对抗善意第叁人的要件。当然，确立这种模式，在出卖他人的船舶、航空器或机动车场合，判断受让人是否为善意的标准会更加严格。
对于非基于法律行为而生的物权变动的原因，有些未被现行物权法所确认。例如，附合、混合、加工在现实生活中常见，应由法律规制，民法典物权编应当明确这些物权变动的原因。
民法典物权编若采取缓和的或曰宽松的物权法定主义，则可同时承认有的用益物权可以动产作为客体；若奉行严格的物权法定主义，同时限定物权的类型，则应仅仅承认不动产为用益物权的标的物。
在城镇，供热管线星罗棋布，其法律地位如何，事关社会秩序和有关各方的利益，民法典物权编应对此设置规则。供热管线若与建筑物连为一体，可作为建筑物的重要成分；若被埋于地下，可作为土地的重要成分，而不视为一个独立的物。
对于人防工程，民法典物权编原则上应贯彻“谁投资，谁受益”的原则，即人防工程若为国家投资建造的，就归国家所有；若为享有建设用地使用权的开发商等权利人出资建造的，就归此类建设用地使用权人所有，但出于战备、国家安全的需要，国家有关部门对人防工程享有优先使用的权利，并且此类规范为效力性的强制性规定。
（作者：崔建远，系清华大学文科资深教授，教育部长江学者特聘教授）
